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首页  »  明源地产研究院  »  地价太高不做豪宅不行了!大平层豪宅这样做创新,甩开竞品几条街

摘要: 面粉比面包贵,很多地块从拍下来的那刻起就注定了其豪宅的命运。

这几年地王频出,面粉比面包贵,很多地块从拍下来的那刻起就注定了其豪宅的命运。旭辉曾经算过一笔账,开发商如果要有10%~12%的利润率。那么,高地价乘以2就是未来想卖的房价,比如楼面积好几万,楼盘价格没有8万10万根本不赚钱,当卖到这个价格的时候,一线城市的平均房价直追香港。

 

而从这两年一线城市新开盘的项目来看,确实豪宅的占比也越来越高。在今年1~8月全国住宅销售排行榜前10名中,豪宅项目更占了大半壁江山,其中,又多以平层豪宅为主。

 

经过一段时间的摸索,现在开发商在做平层豪宅又有哪些突破点?今天明源君就和大家一起梳理一下。


多元化布局

强调均好性最大化不同楼栋的景观资源


大平层产品一般分为高层小规模项目、高层大规模项目、低多层项目3类,但目前来看,位于中心城区的高层小规模项目是大平层豪宅的主力形式之一。


从空间规划来看,相比别墅更重视个体资源的占有,大平层则更注重整体打造,规划以围合布置方式为主,通过整体、公共环境的营造规避个体资源占有力度。越来越多项目开始摒弃楼王的概念,强调最大化不同楼栋的景观资源,提升社区环境,增加居住舒适度。

 

比如绿地海珀·云翡在项目的规划上,不刻意设置楼王,楼间距达到60米,保证所有楼栋的景观均好。大间距带来的好处,除了景观优势,还有日照条件、通风环境以及噪声控制的优势,整个社区生活品质很好地得以提升。


华润深圳湾·悦府采用了城市功能复合(Mixed-use)的规划方式,为了保证楼间距、景观面及园林空间最大化,项目由最初的4栋4单元规划减少为2栋4单元,这样一来,整个项目南面采光性大大提升了,而且保证了每一户的海景视野。

户型面积趋小化

2000万以下豪宅最好走量


不知道大家发现没有,今年平层豪宅的户型面积段有一个很明显的趋势,那就是户型面积越来越小了。

 

以往对于大平层豪宅,其中一个标准是户型单套面积至少170㎡以上,200-350㎡较为常见,部分达到500-600㎡。但这两年推出的豪宅项目套内面积越来越小,尤其是总价1000-2000万元区间的入门级豪宅。从克而瑞统计的数据来看,单套面积变化非常明显:

 

图片来源:丁祖昱评楼市


新房单价高居不下,总价过高会又会影响去化,为了控制总价,开发商只好把套内面积做小。曾经有开发商向媒体表示,800万~1500万这个区间的项目最好走量,去化速度最快。因此,如何在面积缩水的情况下,保证豪宅品质不变,这将成为未来开发商的一个重要命题。

小面积做出豪宅感

保证尺度,各空间功能做到位


不管刚需还是豪宅产品,首先要确保的是各功能空间的功能要到位。而对于豪宅产品而言,如何在有限面积内做出尺度感、品质感就非常重要了。


首先,每个区域尺度应该有所保证,毕竟不是刚需客户。朗诗地产曾经对这种产品的室内各区域尺度进行过归纳:

比如保利翡丽甲第146㎡三房产品的客厅做到了近30㎡,主卧做到全套房,更令人惊叹的是还可以做到步入式衣帽间,总面积也达到了25㎡。次卧也保证了一定的面宽,还有一个可变空间,可改造为书房。

▲保利翡丽甲第146㎡三房户型


而对于以往大平层豪宅强调的服务功能如洗衣房、保姆房等,会做出适当的取舍。

比如保利翡丽甲第就直接去掉了保姆房,而是用这部分的面积来增加其他空间的功能性。

大面宽+四开间朝南

提高采光通风,增强户型的舒适性


为了控制总价,面积变小了,但如何保证户型的舒适度呢?标杆房企的做法是通过产品增加面宽、增加南向开间来扩大房子的采光面,从而增强户型的舒适性。从下表可以看出,目前标杆房企推出的豪宅项目,大部分面宽都做到了10m以上,部分更做到了四开间朝南,这些可能都会成为以后豪宅的基本要求了。


来看一下上海绿地林肯公园145㎡四房的设计,虽然只有145㎡,但面宽做到了16㎡,而且做到了四开间朝南,主要起居间都朝南,每个房间还都设有飘窗,整个房子采光通风效果都非常好。在同面积产品中,优势就非常突出了。


客厅南向外接一个面积约8㎡的阳台,不仅采光效果更强,还额外增加了更多可使用面积。

▲绿地林肯公园145㎡四房户型

 

华润华发静安府二期在户型上做了不少升级,其中主力户型135㎡四房,整体面宽也接近14米,四开间朝南,采光通风效果好。


另外,通过大飘窗进一步提升房间的空间感和舒适度,就连卫浴间也做成了大飘窗。


▲静安府135㎡四房户型


再来看上海星河湾220㎡四房压缩面积后是怎么保证尺度感和功能性的。

首先,户型布局还是大平层豪宅常用的十字中轴动线,加上约3.5米的层高,显得空间十分开阔大气。

其次,上海星河湾实现了全套房设计,以主卧为例,套房总面积达到35㎡。主卧以2排大容量的衣柜取代了步入式衣帽间,让整个空间不显得局促,而主卧的面宽更是达到了6.5m


空间可变

打造户型成长性功能


以前更多是刚需和改善需要考虑空间的灵活多变,或是将其作为一个附加价值。但现在,对于小面积豪宅而言,灵活空间或许也会成为一项必备标准。


市场主流的2种手法,一是偷面积半赠送或全赠送给客户,客户可以根据需求打造多一个房间。二是这两年比较流行的趋势,通过活动墙等手法灵活改变室内空间(如0.5房),使户型发生改变。


比如南京外滩世茂新城124平米户型,其中1个卧室是可变空间,根据需求可以改成餐厅、书房活动室等,也可以做成3房。


比如上海中鹰黑森林套内不设剪力墙,无固定房型,业主按喜好可以任意分割。

精装修引入酒店式设计

强调高品质、高配置、人性化


当前豪宅呈现的一个趋势是引入高端酒店设计,关于精装方面的设计,明源君在之前的一篇文章《龙湖绿城万科精装修竟然已经做成这样了,再不学就彻底落后了》中有较全面的分析。


1、超强收纳功能

 

以前大家认为,豪宅不需要过分强调收纳,因为面积大可以放很多柜子嘛。但随着豪宅面积越来越小,收纳功能的重要性也凸显出来了,而且体系化的功能分区都很重要,这样让客户整理物品更方便的同时,也避免面积浪费。


比如一向比较擅长做收纳的万科,其收纳系统包括玄关柜、衣柜、储藏柜、卫生间洁柜、厨柜。不仅整体收纳空间大,而且分布广泛,最突出的特色是精细化的空间分类,即每类物品都有对应的储藏位置。


绿地在收纳这方面也研究得颇为深入,以海珀·玉辉一套298平方米大平层户型为例,项目给出的数据是,所有收纳空间加在一起有13708升约等于11422个20寸登机行李箱!下图为该项目的收纳地图:

 

图片来源:绿地设计二部手绘图、冷眼观楼

 

而北京绿地海珀云翡135平米户型,收纳空间的总量也可以达到31500升。相当于492个25寸行李的体积。


2、科技化&智能化


明源今年踩盘过程中发现,前两年很火的智能家居基本上已经成为豪宅的标配了,相信这也会是未来精装修发展的主流趋势。


比如万科、金地、华润等等标杆房企都已经和不同的互联网企业合作,引入了智能

 家居硬件和软件,实现安全、健康以及生活等各方面的智能化,目前看来,智能家居的功能主要集中在以下几方面:


①安全方面:视频远程监控、防盗设备报警、煤气报警、社区定位、房间主人识别

②健康方面:空气质量监测、水质监测、智能血压仪血糖仪

③生活方面:远程家电控制、远程遥控开门、远程控制灯光、窗帘、遮阳物、摄像头、家电等

④场景自动化,路由器按照预设自动控制家居设备

⑤实时查看检测数据和监控画面


此外,高科技的运用也是必不可少的,比如强调环保的新风系统、净水系统等等。


3、装修标准


在装修方面,大部分豪宅项目的装修标准都比较高,有的甚至达到了10000万元/㎡以上,而品牌配置大多采用国际一线品牌。


精装修地下车库

强调艺术感、品质感、人性化


精装修地下车库则成为了改善性需求的延伸,虽然建安成本很高,却满足了再改用户各方面都追求极致的需求。真正的豪宅车库必须也要跟得上,一是要有品质感,二是实用性强。


首先,对于豪宅来说,人车分流肯定是标配。上海紫薇花园精装修车库使用的是全地下行车系统,完全人车分流的方式布局,形成四通八达的地下行车系统。既给走路的业主一个更安全的生活空间,减少生活噪音,也让开车的业主安心驾驶。


 

而在人车分流的基础上,还要实现“车车分流”,因为进入小区的车辆,既有业主回家,也有访客。万科瑧则研究了业主三种回家模式,除却普通的人车分流,重点在于万科瑧借鉴五星级奢华酒店环形动线,对进入社区的车进行二次分流,进行来访或居住识别,如果是业主,就会直接进入地下库闸口,如果是来访的访客或是乘坐出租车辆,则导流进入社区大堂区域,有序进出,互不干扰。



其次,减少等待时间。比如万科瑧将道闸的自动感应时间从10秒提至1秒,看似只节省了9秒时间,但舒适感却增加了数倍。



第三,比如禹洲吉庆里的车库不但观赏性强,而且极具人性化。车库墙壁上不但设有独特的艺术标识,还挂有温馨的油画。地下车库还会装备柔和的灯光系统、手推车、洗手池等。


第四,车库照明。阳光城滨江悦,一进车库就是一面金光闪闪的顶棚的地下车库的落客区,不知道的以为是星级酒店,每天在这片金光闪闪中出入车库,这才是豪的感觉。



增加车库的附加值,给业主不一样的感觉,通过人性化的细节处理,增加业主对于项目的好感度,有助于项目整体的销售。


(作者:明源地产研究院 楚琦 。部分数据、资料来源朗诗地产、丁祖昱评楼市。投稿或交流可加微信:kiwi52012(注明公司+职务)



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